新财年墨尔本业主涨租窍门

Tue, 10/07/2012 - 00:41

新财年就要到了,很多业主开始考虑在这个时候提高租金。可以说,业主在新财年伊始提高租金是有一定道理的,毕竟这是一个新周期的开始。租客,至少在潜意识层面上,是能够接受这一逻辑的。但投资者仍需慎重对待。
为什么呢?墨尔本的房租现在是所有省会城市中最低的,墨尔本被抑制的租房市场不但意味着房租收入将停滞不前,而且目前如果你将一套物业出租,你面对房屋空置没有收入的风险要比两年前高得多。

澳洲物业监察的数据显示,从招租广告来看,三月季度别墅和单元房的房租都没有增长,墨尔本别墅的每周中间租金只有$360元,与悉尼的$500元,柏斯的$400元和布里斯班的$380元相比,显得物美价廉。

其他研究人员发现了同样趋势,根据维省地产协会(REIV)的统计数据,2010年4月墨尔本的空置率为1.6%,去年4月这一数据升到2.4%,今年4月变成了3.2%。

据时代报报导,市区中心高耸的公寓楼是主要的麻烦点,SQM Research估计,这些公寓的空置率达到4.6%。

所以,你应该在7月1日以后涨租吗?别忘了供求原理在房地产领域扮演的角色。墨尔本的房租之所以这么低,反映了相对于温和的需求来说,出租物业的供给太多了。因此即使涨一点点租也可能会导致失去一个租客的后果。

但是对于业主来讲,不涨租也是一个错误。供养投资房的成本不断提升,这必须在房租上有所体现。

有些投资者跟随消费者价格指数的幅度,每6个月涨一次租,尽管这可能招来租客抱怨;还有些人在租约期内按兵不动,等到期满后物业空置下来,招到新的租客后再提高租金。此外,还有投资者选择每三年大幅提高租金。

代理公司Secret Agent的买方代理奥斯本(Paul Osborne)说,冬天是出租物业最差的季节,因为租客在商谈租金和入住时间上具有有更多的灵活性。

“出租房市场未来可能变得更糟,”他说,“当新的公寓楼投放市场以后,空置率会继续上升。”

奥斯本先生说,地点好的精装公寓,家庭住宅,配备好家具的物业会继续吸引大量需求,学生公寓,新建公寓楼和质量较差的物业处境则比较艰难。

在一个表现平平的租房市场,辨别每套物业的优缺点非常重要。举个例子,在Richmond和Abbotsford一带,古典式的房子非常受欢迎,房租也一路上涨。地产公司Biggin & Scott’s的代理奥肖内西(Chris O'Shaughnessy)说,三卧室的别墅租金已从每周$650元升到$730元,这种类型的物业在市场上非常受欢迎,也非常紧缺。

专家建议,在选择投资物业时,要选适合大众需求的物业。若想在租房市场立于不败之地,你购买的物业不但要容易出租,而且是高质量的租客喜欢的物业类型。永远要考虑地点和平面示意图。

另外,不要主观认为你能获得52周的租金,有经验的投资者在做财务安排时都会把空置期考虑在内,48或50周是可以接受的的回报期。

主管级别的物业,特别是海边的物业,应该按12个月夏天—夏天的租约出租,相比冬天—冬天的租约,你会获得更多的租金。